経緯
独身寮改修型の有料老人ホームが投資用不動産として生まれた経緯。
バブル期企業は競って独身寮など福利厚生に大型投資
バブル経済期には、企業・・特に金融機関・ゼネコン等が、優秀な人材確保のために競って福利厚生に大きな投資を行いました。こうしてこの時期、高い建設コストをかけて建築し行き届いた設備を持つ、贅沢な独身寮が次々と生まれたのです。このような状況はバブル崩壊と共に終盤を迎え、【経営再建】【事業部門の縮小・撤退】【新規採用者数の縮小】と流れは変わり、独身寮の必要性は低下、多くのものは『売却対象資産』へと見直されていきました。
マンションブーム
バブル崩壊後、平成５年あたりから不動産価格の大幅な下落・金利の低下などにより、マンションが取得しやすい環境になり、分譲マンションの人気が高まります。供給数は年々増加の一途をたどり、供給が需要に追いつかぬような状況の中、バブル期に建設された独身寮は、その築年数の浅さにかかわらず取り壊され、分譲マンション用地としてデベロッパーに売却される例が増えて行きました。
マンションの供給過剰傾向と産業廃棄物問題
堅調だった新築マンションの売れ行きも、首都圏の新築マンション供給戸数が10万戸を超えた平成12年をピークに陰りが見え始め、特に米国同時多発テロ以後の消費は大きく落ち込みを見せました。また、建物の新築には既存建物の解体が不可欠ですが、昨今のニュースでも頻繁に報道されております通り、産業廃棄物の処理とその捨て場が深刻な社会問題になってきています。独身寮のような大型建築物の解体となれば、相当量のコンクリートガラや鉄筋などの産業廃棄物処理が必要になり・・こうした状況下、当社は独身寮を初めとし、まだ十分に使用できる建物の再生（リノベーション）と転用（コンバージョン）を模索し始めたのです。
老齢人口の上昇と老人ホーム不足
わが国が世界一の長寿国となったことに加え、少子化傾向の高まりもあり、高齢者人口の割合は年々増加傾向にあります。首都圏への人口集中は核家族化の進行を助長させ高齢者のみの家庭を増大させています。このような状況の中、時代に後押しされる形で平成12年介護保険法が施行されます。本法は高齢者介護、特に施設介護の面において革命的な変化をもたらせました。それまで、「国が運営する特別養護老人ホームは2〜3年待ちの供給不足である」のに「民間の有料老人ホームは何千万〜何億円もの入居権利金が支払える一部の富裕層しか入所できない」という状況でしたが、本法導入後、比較的低額の費用で入所可能な有料老人ホームを提供する介護会社が急速に台頭してきました。こうした運営会社は低料金で施設を運営させるために、施設を開設するための用地を購入するのではなく、土地・建物の所有者から建物を賃借する手法を見出しました。特に築年数の浅い独身寮はその構造も老人ホームへの転用に適していたことから、介護会社各社はこの手法を積極的に利用し、施設数を着実に伸ばし始めました。
需要のマッチング、投資用としての商品化
しかし現状独身寮を保有する企業は、「賃貸」ではなく「売却して資金化」する意向が強く、築10年程度の建物であっても、デベロッパー等に売却され、建物が本来持つ寿命を全うすることなく取り壊されてしまっています。そこで当社は、企業の≪資産リストラ促進≫と社会的に問題となっている≪産業廃棄物≫の解決、更に≪低料金老人ホーム≫の高まる需要を念頭に入れ、魅力ある≪投資用不動産≫の需要とのマッチングを模索いたしました。そうした中で売却対象となった独身寮を購入し、有料老人ホームとして企画・改修した後、高齢者に求められる有料老人ホームを低料金で運営する介護会社に賃貸することで、収益不動産として再生・転用、≪投資用不動産≫として商品化することを実現いたしました。企画・改修の場面では、当社がこれまでコーポラティブハウスで培ったコンサルティング能力や設計デザイン力を活かし、良質で温かみあるホームを提案しております。
